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【以案说法】 “定金”与“订金” 发布时间:2019年03月25日




现实生活中,人们在购买房产或者其他物品时,商家往往会要求买方先行支付一部分款项,作为双方买卖行为的一种确认方式,但收款凭证上有时写作“定金”,有时写作“订金”,一字之差,有何不同?透过黄骅法院审理的一件定金合同纠纷案件,让我们厘清“定金”与“订金”的区别。

高某看到徐某有一套房产在售,遂与其取得联系,双方沟通后达成房屋买卖意向,并于2017年10月在中介人员见证下,签订房屋买卖定金合同。因该房产当时不能办理过户手续,双方口头约定一个月后不论该房产能不能办理过户,如高某确定购买就交清余款,如果不买则解除房屋买卖定金合同,定金不退。

合同约定定金为20000元,高某当天只交付了10000元,剩余定金徐某虽多次催要,但高某一直未付。一个月后,徐某接到中介电话通知,高某决定不买了,双方签订的定金合同解除。不久后,徐某将该房出售。

高某虽然最终没有购买徐某的房子,但她思来想去,怎么都觉得自己平白损失了10000块钱,于是决定找徐某要回交付的定金。但徐某认为,高某没有按照合同约定全额交付定金,已经违约在先,而且双方已经明确约定不买定金不退,因此她不应退还高某已付定金。双方协商未能达成一致,高某遂将徐某诉至黄骅法院,请求判决徐某返还定金10000元。

立案后,该案的主办法官考虑到案件标的额比较小,为减轻当事人诉累,组织双方进行调解,并针对“定金”与“订金”的认识误区以及二者的法律责任进行了详细的解释说明。最终,双方在互相体谅的基础上,自愿达成调解协议,徐某返还高某定金4000元,双方握手言和。

【法官说法】 “订金”一般认为属于预付款,是当事人预先支付部分价金的一部分,是一种支付手段。对于预付款的处理方式为合同履行的应当抵作价款,合同不履行的应当如数返还。由于预付款不具有惩罚的性质,违约时不会产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。 

“定金”则是我国法律规定的债务履行的担保方式之一,是当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利,依约定向另一方支付的金钱。定金必须以书面形式约定,适用定金罚则,即支付定金一方违约,则收取定金一方有权没收定金;如收取定金一方违约,则须向支付定金一方双倍返还定金。

最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

实践中,中介公司向买方收取定金的情况比较普遍,买方在与中介公司签订居间合同时,要明确约定中介公司收取定金的性质,即如果是代收,应要求中介公司在收取定金时出具业主的委托书,中介公司收到定金,视为房主收到定金;如果是转交,要明确约定中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按时转交需承担违约责任。此外,买方在交付定金后,务必要求中介公司开具正式有效的收款凭证,如若双方出现纠纷,可以提供有利的证据。 



 

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