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房产代持有风险 借名买房需谨慎 发布时间:2020年05月15日




随着房地产市场管控加强,部分买房人采取“借名买房”的方式规避房产买卖政策,然而一旦被借名的人拿着房产登记簿私自买卖房屋,或因与他人发生债权债务纠纷被执行其名下财产时,实际买房人就会面临失去房屋产权的风险。黄骅法院审理的一件执行异议案件中就存在该类情况,最终因借名买房合同效力不能对抗产权登记,导致诉求被驳回。

2016年,黄骅法院审结的一件民间借贷案件中,被告赵某因拖欠原告齐某的借款长期未还,被依法判决偿还齐某借款155万元及利息。判决生效后,赵某依然没有履行还款义务,齐某向黄骅法院申请强制执行。2018年,黄骅法院依法对赵某名下一处房产进行司法拍卖,但某房地产公司却提出执行异议,并向黄骅法院提起了执行异议诉讼。

经查,该房地产公司与赵某之间存在房产代持协议(即借名买房合同)。2015年,房地产公司借用赵某的名义购买一套房产,并用赵某的名字办理了房产登记等手续,双方约定该房产归房地产公司所有。执行异议诉讼案件审理过程中,房地产公司提交房产代持协议,用以证明涉案房产为公司所有,与赵某无关,不能作为赵某的财产予以处分。

黄骅法院经审理认为,涉案房产已经以赵某的名字办理房产登记等手续,赵某实际上已经取得该套房屋的所有权,法院执行过程中按照不动产登记进行查封、拍卖赵某名下的涉案房产并无不当。关于借名买房合同,虽然赵某认可,但该协议是其与房地产公司所签,其合同效力不能对抗国家行政机关依法办理的产权登记,因此房地产公司的异议请求不能成立。因此,黄骅法院最终判决驳回了原告房地产公司的诉讼请求。房地产公司提起上诉后,沧州中院二审维持原判。目前,该涉案房产作为赵某名下的财产已被强制执行完毕。

【法官说法】

房产代持又称借名买房,通俗来讲就是甲买房子,但登记在乙的名下,房子表面上归乙,但双方都明白房子是甲的。房产代持是买房人被限购或限制贷款时常用的一种对策,虽然当时能够顺利购买房产,但其中的法律风险不容小觑。

房屋的所有权属于物权,物权变动必须要有房屋产权登记。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。借名买房时,房屋产权登记簿上登记的并非实际买房人,而是被借名之人,那么该套房产的所有权人就是被借名之人,实际买房人因未能登记而不能取得该不动产的物权,进而不能对抗不知情的善意第三人或被借名之人的债权人提起的法院强制执行。所以本案中,虽然赵某与房地产公司之间存在房产代持协议,但该协议仅对合同双方有约束力,不能对抗善意第三人及国家行政机关,因此执行异议诉讼被驳回。 

 

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